Teoretycznie oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch zmiennych: WIBOR-u oraz marży banku. W praktyce ta ostatnia zależy od wielu kwestii, na które wpływ ma kredytobiorca i wybory, jakich dokona on w trakcie starania się o finansowanie.

Podstawowym kosztem, który kredytobiorca ponosi przy każdej racie kredytu hipotecznego, są odsetki od przyznanej mu przez bank kwoty. To właśnie oprocentowanie w największym stopniu wpływa na całkowity koszt kredytu ponoszony przez klienta.

Jak ustalane są odsetki przy kredycie hipotecznym?

Na oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów, z których jeden ma charakter stały, a drugi – zmienny.

• Stałą składową jest marża kredytodawcy. Jednocześnie klient ma wpływ na wysokość marży, która zostanie wpisana się do umowy kredytowej.
  Generalnie jej wartość nie zmienia się przez cały okres spłaty zobowiązania – o ile nie zaistnieją wskazane w umowie zdarzenia. Można nim być np. rezygnacja przez kredytobiorcę z dodatkowego produktu, który warunkował niższą od standardowej wysokość marży, lub zakończenie okresu promocyjnego (w niektórych bankach niższa marża obowiązuje przez pierwszy rok czy pierwsze pięć lat od podpisania umowy kredytowej).

• Natomiast zmiennym składnikiem oprocentowania jest aktualizowany co trzy miesiące WIBOR, czyli cena pieniądza na rynku międzybankowym. Wskaźnik ten kształtuje się w zależności od makroekonomicznych czynników rynkowych, np. tempa rozwoju gospodarczego, regulacji dotyczących sektora finansowego, wysokości inflacji.
  Wskutek zmian WIBOR-u rata może wzrastać i maleć. Odbywa się to wraz z uaktualnieniem tego współczynnika.

Co wpływa na wysokość marży kredytu mieszkaniowego?

Bank wyznacza wysokość marży po analizie wniosku kredytowego i sytuacji finansowej klienta. Jednocześnie wnioskodawca może negocjować wartość marży.

Przy określaniu marży bank bierze pod uwagę:

• kwotę kredytu,

• wkład własny klienta,

• przeznaczenie kredytu,

• źródło i charakter dochodów klienta,

• cross-selling.

Kwota kredytu

Podstawowe znaczenie ma wysokość kredytu zaciąganego przez klienta. Banki najchętniej lepsze od wyjściowych poziomy oprocentowania oferują tym, którzy pożyczają wysokie kwoty. Im mniejszy dług, tym warunki cenowe mogą być mniej atrakcyjne.

– Każda instytucja samodzielnie ustala przedziały kwotowe, których przekroczenie skutkuje lepszą propozycją. Zwykle jest to pułap 150-200 tys. zł – mówi Anna Krzyżewska z Open Finance.

Wkład własny

Drugi czynnik determinujący wysokość marży kredytu mieszkaniowego zależy od wielkości wkładu własnego wniesionego przez klienta. Wkład ten liczy się procentowo do wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie wierzytelności.

– Im wyższy wkład własny, tym niższa marża i w efekcie łączne oprocentowanie kredytu. Minimalny poziom wkładu własnego to najczęściej 15 proc. – wyjaśnia Krzyżewska.

Przeznaczenie kredytu

Kredyt hipoteczny najczęściej jest zaciągany z myślą o kupnie i remoncie mieszkania czy zakupie działki i budowie domu. Jednak można go wykorzystać do realizacji innych celów, np. konsolidacji zadłużenia. W tym drugim przypadku marża będzie wyższa od standardowej.
To jednak nie koniec okoliczności związanych z przeznaczeniem kredytu, w których kredytodawca podwyższa marżę.

– W niektórych bankach również sfinansowanie zakupu nieruchomości rolnej czy zabudowy siedliskowej także może wiązać się z podniesieniem marży. Podobnie zadziała skorzystanie z kredytu w programie Mieszkanie dla Młodych, którego oprocentowanie jest zwykle nieznacznie wyższe od standardowej oferty banku – tłumaczy Krzyżewska.

Źródło dochodów

Niektóre grupy zawodowe są lepiej traktowane przez instytucje finansowe. Wynika to m.in. z faktu, że w danej branży dochody są stabilne i względnie wysokie. Wykonywanie tych zawodów wiąże się z prestiżem, co ma swoje odzwierciedlenie w ofercie kredytowej banków.

– Niekiedy dla zawodów zaufania publicznego bądź pracowników administracji publicznej banki przygotowują oferty specjalne z obniżoną marżą – mówi Krzyżewska.

Niestety, działa to również w drugą stronę. Na klientów osiągających dochodów z indywidualnej działalności gospodarczej część kredytodawców patrzy mniej przychylnie. Tacy wnioskodawcy postrzegani są jako bardziej ryzykowni (większe prawdopodobieństwo niespłacenia kredytu), dlatego banku stosują wobec nich wyższe marże.

Cross–selling

Klientom ubiegającym się o kredyt mieszkaniowy banki proponują dodatkowe produkty finansowe, np. kartę kredytową, plan systematycznego oszczędzania połączony z funduszami inwestycyjnymi. Nie ma przymusu ich zakupu. Jednak w zamian za to instytucje finansowe obiecują obniżyć marżę. Na tym właśnie polega cross-selling, czyli sprzedaż wiązana.

– Założenie konta osobistego, skorzystanie z karty kredytowej czy wykup ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy pozwala klientowi uzyskać niższe oprocentowanie kredytu. Jednak w takich sytuacjach zawsze powinien on zweryfikować, czy koszt tych produktów jest równoważony przez obniżenie oprocentowania, jakie otrzyma – radzi Krzyżewska.

Przegląd Finansowy