Zakup mieszkań z myślą o wynajmie to jeden ze sposób na zysk przy minimalnym lub żadnym nakładzie pracy. Choć nie będzie on tak spektakularny jak ten z akcji, obligacji czy złota, to w przeciwieństwie do nich będzie stabilny, niemal natychmiastowy i obarczony małym ryzykiem.

Zarabianie na kruszcach, lokacie czy obligacjach wymaga cierpliwości i czekania na zyski, które są rozłożone w czasie. Wszystko przez niewysokie stopy zwrotu z takich inwestycji. Istnieją także inwestycje znacznie bardziej dochodowe, ale one wiążą się z ryzykiem. Co zatem wybrać?

Nie ma prostej odpowiedzi. Musimy zastanowić się nad swoimi priorytetami, potrzebami i ustalić, ile jesteśmy w stanie przeznaczyć na inwestycje. Chcemy zarabiać dużo i szybko, narażając się na stratę, czy mało, ale z gwarancją?

Ostatni dzwonek na inwestycję w nieruchomości

Od prawie 10 lat trwa era programów wspierających młodych ludzi w nabywaniu własnego lokum. Najpierw była „Rodzina na Swoim”. Obecnie kończy się „Mieszkanie dla Młodych”. Rządzący zapowiedzieli prace nad „Mieszkaniem Plus”. Wszystkie te inicjatywy stanowią szansę na zarobek. By się nim cieszyć, trzeba zwrócić uwagę na charakterystykę i grupy docelowe tych przedsięwzięć.

MdM jest na ostatniej prostej. W puli zostały jedynie pieniądze na drugie półrocze 2017 r. i cały 2018 r. Oznacza to, że program ten będzie oddziaływać na rynek nieruchomości jeszcze przez sześć kwartałów. Warto to wykorzystać.

– Biorąc pod uwagę dane z raportów kwartalnych NBP, trendy na rynku deweloperskim, ceny najmu oraz coraz trudniejszą sytuację międzynarodowego sektora bankowego, dochodzimy do jednego wniosku: inwestować w nieruchomości należy teraz, bo później będzie za późno – uważa Sebastian Lutycz z Open Finance.

Jak zostać rentierem?

Celem każdego z nas powinno być osiągnięcie statusu rentiera. To osoba, która uzyskuje przychód pasywny, czyli niewymagający żadnego lub prawie żadnego wysiłku. Dokonuje się on niejako samoistnie. Świetnym przykładem jest lokata, opłaty z tantiem i patentów albo czynsz z najmu mieszkań, biur, magazynów.

Żeby zarabiać w ten sposób, trzeba mieć strategię. Jak się do to zabrać? – Musimy wziąć pod uwagę kilka czynników makroekonomicznych, specyfikę lokalnego rynku, czynników geograficzne – radzi Lutycz.

Nadpłacanie czynszu w TBS-ie jako metoda inwestycyjna

Jednym ze sposobów osiągnięcia statusu rentiera jest zarabianie na nadpłacaniu czynszu. W skrócie polega to na naśladowaniu pewnych założeń, na których opierają się Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Załóżmy, że kupujemy lokal o wartości 300 tys. zł. Czynsz został ustalony na 1,8 tys. zł, z czego – w uproszczeniu – połowa to czynsz właściwy (dla TBS-u), a pozostała część spłaca nam kapitał. Zawieramy długoterminową umowę najmu. W tym okresie wpłaty od lokatorów wyniosą łącznie 216 tys. zł. Połowa tej kwoty pójdzie na wykup udziałów w mieszkaniu przez najemców.

Co dalej? Dajemy lokatorom wybór: wykupują resztę udziałów albo pozostają przy wynajmie. W takim układzie obie strony czerpią korzyści.

– Lokator wykupuje udziały w mieszkaniu podczas jego wynajmowania, a my zyskujemy stabilność wynajmu, która jest tutaj kluczowym aspektem. Puste mieszkanie na siebie nie pracuje, a poszukiwania zajmują nasz cenny czas – tłumaczy Lutycz.

Stopy zwrotu z danego modelu są różne i zależą w dużej mierze od trzech czynników:

• specyfiki lokalnego rynku,

• stóp procentowych,

• marży banku, czyli naszych zdolności negocjacyjnych.

– To czego szukamy w tej metodzie to złoty środek pomiędzy depozytami bankowymi a cenami kredytowania nieruchomości. Wynajem powinien być opłacalny dla nas i najemcy. Jeśli tak się stanie, będziemy cieszyć się spokojną, pewną i zyskowną inwestycją – zapewnia Lutycz.

Przegląd Finansowy