Kredyt hipoteczny to dość skomplikowany produkt finansowy, a jego zaciągnięcie stanowi wieloletnie obciążenie dla domowego budżetu. Podczas analizowania ofert banków nie skupiajmy się tylko na jednym czynniku.

– Przy wyborze tak złożonego produktu finansowego, jakim jest kredyt hipoteczny, nie skupiajmy się tylko na jednym parametrze oferty, ale na wszystkich czynnikach, jakie wpływają na jego koszt w całym okresie trwania umowy – radzi Anna Krzyżewska z Open Finance.

Czynniki wpływające na cenę kredytu hipotecznego

Na ostateczny kształt umowy o kredyt hipoteczny wpływa wiele aspektów. Przed wydaniem decyzji bank analizuje m.in.

• dochody klienta (źródło, wysokość, regularność),
• historię kredytową (zobowiązania spłacane aktualnie i te w nieodległej przeszłości),
• liczbę osób w gospodarstwie domowym wnioskodawcy.

Warunki cenowe kredytu mieszkaniowego (marżę i prowizję) zależą także od:

• wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu,
• wielkości wniesionego przez klienta wkładu własnego.

Im droższy lokal i większy wkład własny, tym lepsze (niższe) parametry może wynegocjować osoba starająca się o finansowanie.

Obecnie każdy wnioskodawca musi w momencie zawierania transakcji wyłożyć 15 proc. jej wartości (w tym obowiązkowe 10 proc., a resztą może ubezpieczyć). Od 2017 r. będzie to 20 proc.

Jeśli więc ktoś kupuje dom wart 300 tys. zł, to na wstępie musi ze swoich pieniędzy wyłożyć przynajmniej 45 tys. zł, z czego absolutne minimum to 30 tys. zł, a na pozostałe 15 tys. zł można wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu.

Odsetki i prowizja w kredycie hipotecznym

Dla wielu kredytobiorców najważniejszym parametrem związanym z kredytem hipotecznym jest wysokość miesięcznej raty. Ta zależy od oprocentowania, które składa się z części zmiennej i stałej.

Część zmienna to stawka WIBOR 3M, czyli cena, po jakiej banki pożyczają między sobą pieniądze na trzy miesiące. Wielkość ta jest aktualizowana zwykle co kwartał. Oznacza to, że ewentualny wzrost czy spadek WIBOR-u klient odczuwa z opóźnieniem. Jeśli dziś wskaźnik ten by się zmienił, klient zacznie płacić ratę w innej wysokości z początkiem nowego kwartału.

Stałym elementem oprocentowania i raty jest marża. W związku z tym warto ją negocjować. Najlepszą pozycję wyjściową w pertraktacjach mają stali klienci (osoby, które są związane z danym kredytodawcą od dłuższego czasu, np. mają u niego konto i przelewają nań pensję) oraz osoby, które starają się o kredyt na sporą sumę. Taką najczęściej spotykaną granicą jest 300 tys. zł.

Podczas analizowania zaproponowanych warunków warto zachować czujność, bo niekiedy banki kuszą klientów niskim oprocentowaniem nominalnym, ale odbijają to sobie w cenie wymaganych ubezpieczeń oraz prowizji. Czasem oba te wydatki trzeba opłacić z góry, choć zdarza się, że banki je rozbijają i wliczają do rat.

Uwaga na sprzedaż wiązaną

Praktycznie każdy bank oferujący kredyt hipoteczny stosuje cross-selling, czyli sprzedaż wiązaną. Polega ona na tym, że w zamian za dodatkowe produkty, np. konto, kartę kredytową, ubezpieczenie, program systematycznego oszczędzania z regularną składką, jednostki uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym, bank obniża marżę albo prowizję.

Jednak zanim się na to zdecydujemy, policzmy, czy się nam to opłaca. Zdarza się, że taniej wychodzi zaciągnąć sam kredyt mieszkaniowy i nie wiązać się z bankiem dodatkowymi produktami. Koszty tych ostatnich mogą bowiem przewyższyć wielkość proponowanej obniżki.

Różnice między ratami równymi i malejącymi

Oprócz parametrów cenowych kredytu klient ma też wpływ na rodzaj spłacanych rat. Może wybierać między ratami równymi i malejącymi.

Najprościej rzecz ujmując różnią się one wysokością. Raty równe są mniej więcej stałe przez cały okres trwania umowy. Początkowo większą część stanowią w niej odsetki, które z upływem lat maleją, natomiast rośnie kapitał.

W ratach malejących jest odwrotnie. Najpierw większą składową stanowi w niej kapitał. W efekcie w pierwszych kilku latach transza jest wyższa niż przy kredycie z ratami równymi i stopniowo maleje.

Metody te różnią się nie tylko wysokością rat, ale też kosztami. Po zsumowaniu wszystkich rat okazuje się, że przy ratach malejących są one niższe niż przy ratach równych. Wynika to z faktu, że skoro szybciej spłacamy kapitał (część zasadniczą pożyczki), to odsetki w kolejnych miesiącach naliczane są od mniejszej kwoty.

Mimo to większość osób decyduje się na opcję z ratami równymi. Dlaczego? Przez kilka pierwszych lat raty malejące są o ok. 30 proc. większe, a to wymaga większej zdolności kredytowej.

Wariant spłaty można zmieniać dowolną liczbę razy w trakcie obowiązywania umowy. Jednak może to wiązać się z dodatkową opłatą i ponownym badaniem zdolności kredytowej.

Okres kredytowania

Im dłuższy okres, tym niższa rata i mniejsze obciążenie budżetu domowego. Ponadto wraz z wydłużeniem okresu spłaty rośnie zdolność kredytowa klienta. Przy tych samych parametrach cenowych może więc on pożyczyć więcej niż przy krótszym okresie spłaty.
Ma to jednak swoją cenę – i to dosłownie. Im dłużej kredyt jest obsługiwany, tym większe są łączne jego koszty. Innymi słowy: spłacając dłużej, zapłacimy bankowi więcej niż przy kredycie na krótszy okres.
Pamiętajmy, że dług możemy uregulować przed wymaganym terminem. Jednak wcześniej upewnijmy, ile to będzie nas kosztować. Banki naliczają bowiem opłaty w związku z wcześniejszą spłatą (w końcu tracą źródło przychodów). Niektóre stosują taką prowizję jedynie w początkowym okresie trwania umowy, a inne przez cały czas. Warto mieć to na uwadze przy wyborze oferty.

Przegląd Finansowy