Inwestycja w nieruchomość zadłużoną w walucie zagranicznej można być bardzo opłacalna, bo nie wymaga to wcale większego zaangażowania od zakupu zwykłego lokalu. By tak się stało, musimy dopilnować kilku spraw.

Boom na kredyty hipoteczne, zwłaszcza we franku szwajcarskim, dawno przeminął. 10 lat temu klientów kusiło atrakcyjne oprocentowanie i wyższa zdolność kredytowa. Niestety, niektórzy nie podołali obowiązkowi płacenia rat, gdy kurs helweckiej waluty wzrósł dwukrotnie – z 2 do 4 zł.

W efekcie dziś nie brakuje ofert sprzedaży domów i mieszkań obciążonych kredytem hipotecznym we franku. Zdaniem ekspertów inwestycja w taką nieruchomość może przynieść większy zysk niż zakup lokalu obciążonego długiem złotówkowym.

Przy transakcji warto jednak zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii. Dzięki temu oszczędzimy czas i ze spokojem przebrniemy przez formalności.

Sprawdzanie księgi wieczystej

Dziś można to zrobić zdalnie. Umożliwia to Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy posłużyć się numerem dokumentu, by uzyskać wgląd do czterech najważniejszych działów rejestru.

Na co zwrócić uwagę, analizując księgę wieczystą? Przede wszystkim powinno zainteresować nas:

• jaki jest stan prawny nieruchomości,

• kto jest jej właścicielem (czy na pewno jest nim strona zbywająca),

• czy komuś, poza właścicielem, przysługują prawa do danego lokalu.

W dziale IV księgi wieczystej znajdziemy informacje o banku kredytującym zakup, kwocie zobowiązania (zwykle to 1,5-krotność wartości nominalnej kredytu), dacie jego powstania i numerze umowy kredytowej zawartej z bankiem przez sprzedającego nieruchomość.

Zaświadczenie o zadłużeniu

Od sprzedającego mieszkanie lub dom obciążonego hipoteką walutową powinniśmy oczekiwać zaświadczenia wystawionego przez instytucję finansową o obecnym saldzie zadłużenia. W tym zaświadczeniu powinien znajdować się również numer konta przeznaczonego do wpłat.

Bank wedle własnego uznania podaje kwotę zadłużenia w walucie albo przelicza ją na złote. W drugim przypadku robi to po kursie z ustalonego dnia. Gdyby jednak do dnia wpłynięcia na podany rachunek wymaganej kwoty kurs ten się zmienił na naszą niekorzyść, musimy liczyć się z obowiązkiem dopłaty. Dzienne wahnięcia mogą sięgać nawet 1 proc. W efekcie różnica między wymaganą i wpłacaną sumą może być znaczna. Co wtedy?

–Bank nie zamknie zobowiązania. W związku z tym w akcie notarialnym sprzedaży zobowiązać stronę sprzedającą do uregulowania ewentualnych różnic – radzi Cezary Szewczak z Open Finance.

Rozliczenie

Przed dokonaniem transakcji nie przekazujmy sprzedającemu wszystkich pieniędzy, które ma on przeznaczyć na spłatę kredytu. Dlaczego? Nie mamy przecież pewności co do tego, że zbywający rzeczywiście ureguluje zobowiązanie ciążące na nieruchomości.

Środki na zakup mieszkania czy domu najlepiej przelejmy na podane w bankowym zaświadczeniu konto. W przypadku zakupu na kredyt zarówno konstrukcja prawna transakcji, jak i wypływające z niej nasze działania zależą od wytycznych banku, który sfinansuje przedsięwzięcie.

Nie spłacajmy zobowiązania zbywającego przed domknięciem transakcji. Dlaczego?

–Wbrew pozorom wydłuży to proces zakupu. Musimy wtedy poczekać, aż bank strony sprzedającej wystawi zaświadczenie o całkowitej spłacie poprzedniego kredytu oraz wyda dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Takie formalności mogą potrwać nawet miesiąc – zauważa Szewczak.

Przegląd Finansowy